L'investissement locatif est une stratégie prisée pour se constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. Le Pinel et la location meublée LMNP sont les deux dispositifs qui ont connu le plus de succès. Cependant, tous deux vont connaître des mutations, et la question se pose sur le meilleur choix, compte tenu des nouveaux aménagements qui seront appliqués.
Les points communs entre le Pinel et la LMNP
Ces deux outils permettent de bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location d’un logement.
Pinel Plus : investir dans les logements neufs et loués nus
Le dispositif Pinel Plus est une évolution de la loi Pinel et celui-ci est déjà entré en vigueur depuis 2024. La réduction d’impôt est calculée sur la base du montant de l’investissement et en fonction de la durée d’engagement : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
En effet, le Pinel Plus comporte plusieurs contraintes. Tout d’abord, les logements éligibles sont des appartements au sein d’une copropriété, et ceux-ci doivent être neufs, d’une part, puis loués nus, d’autre part. Seuls les immeubles situés en zone tendue sont concernés par le dispositif : zone A Bis, A et B1. Le Pinel Plus est également ouvert aux immeubles situés dans les QPV ou quartiers prioritaires de la ville, dans le cadre de la revitalisation des territoires.
Des normes de construction strictes doivent être respectées. Par exemple, en ce qui concerne la surface minimale habitable par rapport à la taille de l’appartement. Une double orientation est requise pour les appartements T3 à T5. De même, l’aménagement d’espaces extérieurs privatifs fait partie des exigences du Pinel Plus, tels que la terrasse et/ou le balcon.
Par ailleurs, nous avons évoqué plus haut la période d’engagement à laquelle l’investisseur doit se conformer, soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En cas de non respect, la carotte fiscale est remise en cause, avec l’éventualité d’une rétrocession auprès du service des impôts.
Notons que le Pinel Plus est soumis au respect de plusieurs plafonds et ceux-ci sont les suivants :
- le plafond d’investissement qui ne doit pas excéder 300 000 euros par an ou 5 500 €/m²
- le plafond de loyers suivant les ressources du locataire, en tenant compte de sa situation familiale
- le plafond de loyers suivant la zone, en euros par mètre carré
LMNP : investir dans des logements meublés, neufs ou anciens
La location meublée non professionnelle (LMNP) a longtemps été plébiscitée pour sa grande flexibilité et les importantes réductions fiscales qui en sont issues, notamment pour le régime réel d’imposition. Cependant, cela a favorisé la distorsion des marchés, les investisseurs ayant privilégié cette seconde option au détriment de la location nue.
C’est pourquoi, une réforme imminente va s’appliquer par rapport au PLF 2025 et concernera plusieurs points, dont l’aspect fiscal. La déductibilité des amortissements sera supprimée, seules les charges réelles seront déductibles. Ainsi, c’est le régime foncier du nu qui s’applique. Quant au micro BIC, l’abattement forfaitaire sera ramené à la baisse. De même, en cas de revente, la plus-value imposable sera plus élevée avec la nouvelle méthode de calcul.
Par ailleurs, les turn overs sont plus importants en LMNP et la gestion locative est plus chronophage. Investir en LMNP nécessite également l’intervention d’un expert-comptable pour la tenue de la comptabilité sous le régime réel d’imposition, puisqu’il s’agit d’une activité commerciale.
Cependant, si le Pinel n’autorise que la location dans le neuf, la LMNP est ouverte aux logements anciens subissant des travaux de rénovation énergétique, entre autres, en sachant que les biens classés F et G au DPE (diagnostic de performance énergétique) sont inéligibles à la mise en location.
